商业物业中保洁管理的【de】主【zhǔ】要内容包【bāo】括保洁组【zǔ】织、保洁人员和保洁工【gōng】作的管理，其特点是高峰时节保洁管【guǎn】理工作量大、管理【lǐ】时【shí】间长、服务要求高。商业物业保【bǎo】洁工作内【nèi】容复杂，难点问题众【zhòng】多，需要从【cóng】实际【jì】出发【fā】，合【hé】理【lǐ】控制经营成本，教【jiāo】育【yù】和培训员工素质，以消除保洁管理收益低和保洁【jié】人【rén】员专业水平低的难点。从而创造一【yī】个清洁【jié】卫生、文明健康、环境优美、秩序井然的商业【yè】物业消费【fèi】场所，使【shǐ】商【shāng】业物【wù】业【yè】的管理和经营组织有更大【dà】的【de】收益。
随着【zhe】改革【gé】开放，物【wù】业管理经营【yíng】理念也引进中国，从第一个物业管理公司在深圳挂牌以来，中国【guó】的物业管理从【cóng】无到有、层次从低到高，发【fā】展非常迅速，尤其【qí】是【shì】居住性【xìng】物业【yè】，现在已【yǐ】经比较成熟。近几年工业【yè】物业、商业物业在全【quán】国范【fàn】围内也开始发展起来【lái】，并逐步走向【xiàng】成熟，如山东济南的【de】银座商城，成都的木马假日广场，广州【zhōu】的宏城广场，温【wēn】州【zhōu】的时代广场，开太百货等商业活动【dòng】中心，都有相应【yīng】的物业公司在进【jìn】行【háng】管【guǎn】理。其中的保【bǎo】洁，已经由原来只是清扫卫生，发展到现【xiàn】在【zài】清扫、消【xiāo】杀、卫生、注重【chóng】整体形【xíng】象【xiàng】的综合维护阶段。在商业物业中，由【yóu】于保【bǎo】洁管理时【shí】时刻刻关【guān】系【xì】着【zhe】所服【fú】务的客户【hù】的【de】形象，因而自【zì】是商【shāng】业物业管【guǎn】理的重中之中。
一、商业物业的构成及其保洁管理的概念
商业物业按照开发形式可【kě】以划分为商业街【jiē】类、市场类、百【bǎi】货【huò】商场或【huò】购物中心【xīn】类、商务楼或写【xiě】字楼【lóu】类、交通设施类、住【zhù】宅底层类、社区类等等。
商业物业管【guǎn】理是对各类【lèi】商【shāng】业楼宇【yǔ】建筑物业管理的总称。商业物【wù】业的主【zhǔ】要【yào】内容可分为【wéi】一般管理和特殊【shū】管理两种。其中一般商业物业管【guǎn】理是指对小股业【yè】主或承租商的日常性事【shì】务的管【guǎn】理，如保洁管理、安全保卫【wèi】管理、消防【fáng】管理、设备管【guǎn】理、车辆管【guǎn】理等;特殊管理【lǐ】则包【bāo】括商【shāng】业【yè】形【xíng】象的宣传推广、承租【zū】客商的【de】选【xuǎn】配等内容。
保洁【jié】管理，是指以【yǐ】实现商【shāng】业物业公【gōng】共场所的清洁卫生、垃【lā】圾清运、以及保持商城良【liáng】好形象为目标，由物【wù】业【yè】管【guǎn】理【lǐ】公【gōng】司【sī】或专业【yè】保洁部【bù】门利用其专业资源，对商业场所的保洁工作进行有【yǒu】效的计划、组织、指挥【huī】、协调和控【kòng】制的【de】活动。
二、商业物业保洁的主要内容
(一)保洁组织的管理
保洁组织管理是【shì】一项【xiàng】与各组【zǔ】织保洁工作相关的管【guǎn】理活动，其主【zhǔ】要内容包括保【bǎo】洁工【gōng】作【zuò】的成本测算和控制;物资采购和【hé】管【guǎn】理;规章制度【dù】的建立健全;作业标【biāo】准的监督执行;品牌【pái】战【zhàn】略的制订【dìng】实【shí】施;商【shāng】场各部门关系的协调;组【zǔ】织综合素质的【de】提高【gāo】等。
(二)保洁人员的管理
保洁人员的【de】管理【lǐ】是一项与保洁人【rén】员【yuán】相关的【de】管理活动，其主要内容包括保洁人员的培训【xùn】与晋【jìn】升;招【zhāo】聘与解聘;作【zuò】业效【xiào】果的评【píng】价;业绩的考核与奖惩;以【yǐ】及其他管【guǎn】理事项等。
(三)保洁工作的管理
保洁工作的【de】管理是【shì】一项与保洁工作【zuò】质量【liàng】相关的管理【lǐ】活动【dòng】，其内【nèi】容也【yě】是三项基本内【nèi】容中最具体，最【zuì】能体现商业物业保洁管理工作效果的。
1.一般性服务。一般【bān】性服务的【de】作业内容通常分为两方【fāng】面的内【nèi】容：一是【shì】普通【tōng】服【fú】务作业内容。包括【kuò】清理【lǐ】商场内所有的【de】垃圾，主要是收集及清理所有垃圾箱、烟【yān】灰缸及花槽内的垃圾等;清理垃圾箱、烟灰【huī】缸及花槽等外表面;清洁所【suǒ】有告示牌窗厨及告【gào】示【shì】牌【pái】等;清洁所有进出口大门，清除包括楼梯墙壁【bì】及【jí】防烟【yān】门等【děng】所有商场设施上【shàng】的手印及【jí】污渍;清洁所有通风窗【chuāng】口;打扫空调风【fēng】口百叶【yè】及擦净照【zhào】明【míng】灯具表面;拖擦楼地面;清理所有房间、储【chǔ】物室、办公室等;硬质地【dì】面【miàn】打蜡及磨光【guāng】;清【qīng】洗全部地毯;抹净电器装置上积【jī】聚尘埃，包括电【diàn】灯箱、灯罩及空【kōng】调风口等;清洁【jié】所有楼梯、走廊及窗【chuāng】户等，清洗所有【yǒu】灯饰;对所有柜台、货架的擦【cā】抹清洁【jié】等【děng】。二【èr】是细节服【fú】务作业内容【róng】。包括自动【dòng】扶【fú】梯清【qīng】洁【jié】;男女卫生间清洁，人行楼梯清洁，入口大堂【táng】清洁，电【diàn】梯清洁，走廊及电梯防烟前室清【qīng】洁【jié】，室外【wài】平台清洁，室外相关场【chǎng】地清洁等【děng】。
2.特殊性【xìng】服务。一般包括应【yīng】答顾【gù】客的询【xún】问、保洁的姿势要美观大【dà】方、配合商城的促销活动三方面内【nèi】容。
三、商业物业保洁管理类型及特点
(一)商业物业保洁管理的类型
当前，商业物业的保洁管理类型较多，其中，主要的是【shì】如下几种类型：超市【shì】型保洁管理的类型可【kě】按其【qí】特性进行【háng】日常管理;购物中心型的保洁管理要根【gēn】据其中高档【dàng】的【de】特点进行管理;写字楼型保洁管理可按一【yī】般的保洁程序【xù】进行管理【lǐ】;休闲娱乐【lè】馆可按【àn】特【tè】种保洁进【jìn】行管理;道【dào】路、广【guǎng】场等【děng】清洁【jié】按【àn】规定进行【háng】程序化管【guǎn】理。
(二)商业物业保洁管理的特点
1.高【gāo】峰时节【jiē】保洁管【guǎn】理工作量大。商业物业保洁特点是下班高【gāo】峰【fēng】期及节【jiē】假日【rì】人流量比较大【dà】，工作量也相对要大。
2.营业时间【jiān】跨度大、管理时间长。商业营业的时间跨度【dù】比【bǐ】较大，要求管【guǎn】理的时间较长【zhǎng】，比如对超市的保【bǎo】洁【jié】管理工作，一般要从早上8：00营【yíng】业开始，直到【dào】晚上10：00打烊为止【zhǐ】。由于保洁管理需要在正常营业之【zhī】前【qián】做好清洁工作，在正常营业期间做好保洁工作，所以，无【wú】论【lùn】是基【jī】层人【rén】员【yuán】或是管理【lǐ】人【rén】员“早到迟【chí】退”，也就是要在早上7：00
3.高档商业场所服【fú】务【wù】要求更高。部【bù】分商业【yè】物业服务消费档次比较高，因此对保【bǎo】洁人员的素质和【hé】服务以【yǐ】及【jí】对保洁【jié】管理工【gōng】作质量的要求就更高。如【rú】高档的购物中心，高档的写字【zì】楼，保洁管理和服务的对象、消【xiāo】费的【de】群体普遍存在着文【wén】化素质高，消费潜力【lì】大，对保洁管【guǎn】理和【hé】服务的【de】要求及管理水平【píng】就较高，保洁管理【lǐ】工作有一定的【de】难【nán】度。
四、商业物业保洁管理中的难点
(一)保洁组织管理难点———保洁组织经营利润空间小
由于组织的收益低【dī】，发展的经济支撑不【bú】足【zú】，这给保洁管理【lǐ】带来很多困【kùn】难。一是很难【nán】招聘【pìn】到优秀的管理人员从事【shì】日常【cháng】管理。二是在物资采购上，大部分的保【bǎo】洁组织买的大型机器【qì】都是【shì】二手货。例如【rú】，温州市“好【hǎo】又多”超市的保【bǎo】洁公司，他们购买的洗地【dì】机【jī】等设备都是旧机【jī】器，操作人员在使用时经常无法启动，故障率高，这给保洁【jié】工作带来很【hěn】大【dà】困难。三【sān】是在【zài】员工培【péi】训方【fāng】面投入较【jiào】少，无法提高员工【gōng】整【zhěng】体素质。
(二)保洁人员管理难点———保洁人员专业水平低
1.保洁人员素【sù】质较低。这是【shì】因【yīn】为保洁人员待【dài】遇低，只能招收外来打工【gōng】人员，而【ér】这部【bù】分人一【yī】般综【zōng】合素质较低【dī】，对新业务接受较慢，特别是在商业物【wù】业【yè】需【xū】要保洁工作专业化的今天，确实【shí】带来了很多【duō】困难【nán】。
2.保洁作业【yè】程【chéng】序混乱。作为专业【yè】保洁【jié】人【rén】员，保洁作业程序要专业化【huà】，这样才【cái】能【néng】体现专业化水平。
3.保【bǎo】洁【jié】技术专业化【huà】水【shuǐ】平低。如高空作业、打蜡等技【jì】术【shù】都需要很强的技术性。
4.保【bǎo】洁【jié】人员管【guǎn】理组【zǔ】织非专业化。在安排【pái】人员进行【háng】管理时，要根【gēn】据实际情况科学【xué】的【de】进行管理，以避免达不到工作质量标准的情况出现【xiàn】。
(三)保洁工作管理难点———作业难度大
保洁管理所【suǒ】面【miàn】对的是【shì】许多【duō】保洁作【zuò】业【yè】的难度大，又脏又累【lèi】，并且一【yī】些作业还【hái】存在着一定的危险性，这就增加了管【guǎn】理的难度。
1.玻璃雨棚及外墙玻璃幕墙面【miàn】积大【dà】，且须双【shuāng】面清洁，同时需【xū】要高空作【zuò】业。
2.有部分高空吊灯维护，需要高空作业。
3.楼内墙板材种类不同【tóng】，清洁【jié】方法【fǎ】亦不同【tóng】，并且需要高空作业【yè】。
4.下班【bān】高峰期客流【liú】量过大，保洁需要避让消费者，难度比【bǐ】较大【dà】。
5.客流量大的时候，卫生间保洁难度大。
6.在维护商业物【wù】业的【de】使用寿命【mìng】时【shí】，技术含量比较高，需要保洁专业化，但目前这方面还存【cún】在不足。
7.顾客在【zài】消费【fèi】时，不文明造成特殊污染，处理【lǐ】起来难【nán】度加大。如饮料撒在【zài】地板【bǎn】上，包装【zhuāng】纸袋【dài】及包装材料的随意抛【pāo】弃。
8.一些特殊销售【shòu】区域，如【rú】食【shí】物销售区、蔬果销售【shòu】区、海鲜销售区等【děng】，都【dōu】是【shì】保【bǎo】洁作业和管理的难点部位，容易造【zào】成大面积污染。
9.特殊【shū】地【dì】面的保洁难度较大。因人员来往频【pín】繁【fán】，特别是下雨下雪，使【shǐ】商业场所的地面【miàn】保洁【jié】难度加大，如PVC地面保【bǎo】洁、瓷【cí】砖地【dì】面【miàn】保洁【jié】、大【dà】理石地面保洁【jié】、地毯地面保洁等特别容易脏，而且不容易在人群流动【dòng】时开展【zhǎn】有效的保洁管【guǎn】理和服【fú】务。
10.人员整体形象、操作动【dòng】作要求【qiú】大方、得【dé】体，符合【hé】商业物业要求难度大【dà】。
五、解决商业物业保洁管理难点问题的对策
(一)合理【lǐ】控制【zhì】经【jīng】营成本【běn】，消除保洁管理收【shōu】益低所带来的【de】困难
1.在保洁物资的采购方面，可以【yǐ】直接从生【shēng】产厂【chǎng】家大量进货，签【qiān】订长【zhǎng】期【qī】供应合同，降低成【chéng】本。
2.在【zài】人员管理方面，可【kě】以有意【yì】识地【dì】培训和提拔表现优秀的清【qīng】洁人【rén】员。这样，一方【fāng】面增加【jiā】员工【gōng】的工作积极性，另一方面【miàn】可以解决中层管理人员缺乏的问【wèn】题，提高工作效率【lǜ】，争【zhēng】取更大的经【jīng】营收入。
3.在制定【dìng】规章【zhāng】制度方面，可【kě】以向【xiàng】优秀的【de】保洁组织学习，如深圳万科公司，并【bìng】结合【hé】本组织实际情况【kuàng】，制定【dìng】合理【lǐ】的规章【zhāng】制度，并严格执行，减少浪【làng】费和不必要的支出。
(二)教【jiāo】育和培【péi】训员工素质，消除保洁【jié】人员专业水平【píng】低的难点【diǎn】
1.要【yào】有计划【huá】、有组织地开展专业【yè】教育和员工业【yè】务素质的培训，通过短期【qī】教育和培训，迅【xùn】速提高员工素质【zhì】，以【yǐ】适应各项保洁工作【zuò】。
2.针【zhēn】对流动性大的特点【diǎn】，要适当提高待遇，人【rén】性化【huà】管理。
3.针对所录用【yòng】的下【xià】岗职工和外来员工，管理人员要在工作【zuò】之余【yú】多关心员工，少批评、多【duō】鼓【gǔ】励【lì】，争取【qǔ】人情留人，这【zhè】就要【yào】求管理人员的素【sù】质也要提高。
(三)针对保洁工作的难点，采取有效应对措施
1.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。
2.大量的高空作业的清洁维护利用非假期集中进行。
3.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员
4.针对客流量高峰【fēng】期的特点，可【kě】以【yǐ】有针对性的【de】操【cāo】作，对一些特【tè】殊污渍处理，整体【tǐ】保洁在【zài】客流高峰期之前应做【zuò】好。
5.对高峰期【qī】的卫生间【jiān】，可以开起排【pái】风扇，及时保【bǎo】洁，喷洒空气清新剂进【jìn】行除【chú】味。
6.可【kě】以成立【lì】专业【yè】队伍，进行专业培训【xùn】，平时【shí】进行日常保洁工作，必要时可【kě】开展其他【tā】专【zhuān】业作业。
7.对一些特殊污渍的处理【lǐ】，要制定特【tè】殊污渍处【chù】理程序，培训保【bǎo】洁员。
8.对【duì】一【yī】些【xiē】重点部位，保洁人员可以提【tí】前【qián】到现场，用特殊的清洗剂进【jìn】行处理。
9.对特殊材质的地面要进行特殊处理。
10.保洁【jié】人员统一服【fú】装，监督【dū】管理人【rén】员【yuán】要及时督促【cù】保洁人员换洗衣服【fú】，自己要干【gàn】净清爽。同时利用监控【kòng】系统对保洁人员工【gōng】作【zuò】进行监督管理，进【jìn】行及时【shí】提醒和培训，做到符合商业规范要【yào】求。
总【zǒng】之，商【shāng】业物业保洁【jié】管理工作内容【róng】复杂，难点问【wèn】题【tí】众多【duō】，因此，需要从实际出发，有的放矢，逐个加【jiā】以【yǐ】解【jiě】决，从而创造一个清洁卫生、文明健【jiàn】康、环境优美、秩序井然的【de】商业物业【yè】消费【fèi】场所，使消费【fèi】者在【zài】舒适、安逸、轻松【sōng】的【de】环境中消费，使商场内经营户的【de】经营【yíng】空间【jiān】和场地卫生，更容易开展经营活【huó】动【dòng】，创【chuàng】造更多的利润，也愿意长期的【de】租赁下【xià】去，使商业物业的管【guǎn】理【lǐ】和经营组织有更大的【de】收益。www.yyyppc.com
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